저는 은행 담당자에게 BTS 임대권을 팔지 말아야 할 두 가지 이유를 물었습니다.

흥미로운 사실입니다. 많은 부동산 소유주들은 통신 기지국(BTS) 설치를 위한 토지 임대 계약이 안정적이라고 확신합니다. 왜냐하면 그들은 오랫동안 토지를 소유해 왔기 때문입니다. 그러나 해지 조항이 있는 통신 인프라 임대 계약 하나만으로는 전 세계 어떤 은행도 대출을 해주지 않습니다. 계약 해지 및 임대료 삭감과 관련된 위험은 실제로 존재합니다. 보통 해지 기간은 몇 달 정도로 매우 짧습니다. 따라서 은행 입장에서는 이러한 임대 계약은 아무런 가치가 없습니다.

은행은 일반적으로 차용자에게 안정적이고 예측 가능한 소득원과 채무 불이행 시 쉽게 현금화할 수 있는 담보를 요구합니다. 사무실 건물, 쇼핑센터, 호텔과 같은 상업용 부동산의 경우, 은행은 부동산 가치, 위치, 임대 수익 잠재력 및 과거 소득 이력을 평가합니다. 하지만 기지국(BTS) 기지국 임대의 경우, 시설이 쉽게 철거될 수 있거나 기술 변화 또는 정치적 결정으로 인해 가치가 급격히 하락할 수 있으므로, 이러한 담보는 훨씬 더 위험해집니다.

또한, 은행은 위험 프로필에 따라 조건이 크게 달라지는 부동산 담보 대출을 제공할 수 있습니다. 일반적으로 원금 손실 위험을 최소화하기 위해 담보대출비율(LTV)을 낮추고, 이자율을 높이며, 상환 기간을 단축하는 방식이 적용됩니다. 통신 안테나 임대의 경우, 잠재적인 가격 변동성과 가치 평가의 어려움 때문에 이러한 조건이 더욱 엄격해질 수 있으며, 따라서 신용 담보로 인정받는 경우가 드뭅니다.

은행은 특히 GSM 통신과 같이 위험도가 높은 산업 분야에서 차입자에게 추가 담보 또는 개인 보증을 요구할 수 있습니다. 이 경우 담보 가치는 대출 금액보다 훨씬 높아야 하며, 임대 계약에는 임대 기간의 조기 해지 또는 프로젝트의 재정적 안정성에 영향을 미칠 수 있는 기타 요인으로부터 은행을 보호하는 조항이 포함되어야 합니다.

이동통신은 상업용 부동산 분야에서 임차인이 임대인이 아닌 계약 조건을 좌우하는 독특한 영역입니다. 임차인은 임대료 인하를 요구하고, 최대 인상률을 정하며, 통신탑을 타워 회사에 수십억 유로에 매각하고, 스포츠 팀을 후원하며, 정부를 설득하여 통신망 확보의 유일한 방법은 부동산 소유주의 권리를 더욱 제한하는 것이라고 주장합니다.

이동통신 산업은 기존의 상업용 부동산 모델에서 벗어나 임차인과 임대인 사이에 독특한 역학 관계를 만들어내고 있습니다. 이 산업에서는 소유주가 아닌 임차인이 협상 우위를 점하는 경우가 많은데, 이는 다른 산업 분야에서는 보기 드문 현상입니다.

권력 역학

이동통신 사업자와 같은 통신 업계의 임차인들은 사업 특성상 전략적으로 중요한 위치에 안테나와 기지국 등의 기반 시설을 설치해야 하므로 상당한 영향력을 행사합니다. 이러한 기반 시설은 통신망 커버리지와 서비스 품질 보장에 필수적이므로, 임차인들은 건물주에게 임대료 인하 및 임대료 인상 제한 등 더 나은 임대 조건을 요구하며 압력을 가할 수 있습니다.

역할 변화

일반적으로 임대차 협상에서는 건물주가 우위를 점하며 계약 조건을 결정합니다. 그러나 이동통신 분야에서는 이러한 역할이 종종 반전됩니다. 통신 사업자는 연간 임대료 인상률을 제한할 뿐만 아니라 계약 기간 중 요금 재협상 조항을 포함하는 계약을 협상할 수 있는데, 이는 다른 유형의 상업용 부동산에서는 매우 드문 경우입니다.

정치와 사회에 미치는 영향

통신 사업자들은 종종 자신들의 이익에 부합하는 방향으로 공공 정책을 형성하려는 활동에 참여합니다. 그들은 정부에 토지 소유주에 대한 제한이 인프라 확장과 서비스 범위 개선에 필수적이라고 설득합니다. 예를 들어, 토지 소유주들이 추가적인 양보를 하지 않으면 5G 네트워크 개발이 심각하게 저해될 것이라고 주장하는 경우가 있습니다. 이러한 활동은 결국 토지 소유주들을 희생시키면서 사업자들에게 유리한 정책으로 이어질 수 있습니다.

경제와 지역사회

통신탑을 타워 회사에 매각하고, 타워 회사가 통신 인프라를 관리하는 방식은 해당 부문의 경제성에 영향을 미치는 또 다른 요인입니다. 이러한 거래는 종종 수십억 유로에 달하며 통신 시장 구조에 상당한 영향을 미칩니다. 통신 사업자는 인프라에 대한 직접적인 책임에서 벗어나 서비스 개발과 혁신에 집중할 수 있습니다.

이동통신 부문은 상업용 부동산 시장에서 임차인과 임대인 간의 관계가 다른 대부분의 산업과는 상당히 다르게 정의되는 특이한 사업 모델을 제시합니다. 이러한 역전된 권력 역학 관계는 시장 참여자뿐만 아니라 더 넓은 경제 정책 및 인프라 개발에도 광범위한 영향을 미칩니다.

유럽에서 수십만 명의 부동산 소유주들의 재산을 몰수하려는 정부의 시도는 재산권을 존중하는 미국 헌법에 위배될 것입니다. 한편, 미국의 5G 보급률은 95%에 달하는 반면, 유럽은 약 80%, 영국은 50%에도 미치지 못합니다.

5G 네트워크 보급은 미국, 유럽, 특히 영국 간에 상당한 차이를 보입니다. 이러한 차이는 규제 방식, 인프라 투자, 시장 관심도 등 여러 요인에 기인합니다.

미국

미국에서 95%의 5G 커버리지를 달성한 것은 AT&T, 버라이즌, T-모바일과 같은 주요 통신 사업자들의 막대한 투자 덕분입니다. 이들 기업은 주파수 대역 확보와 새로운 인프라 구축에 수십억 달러를 투자했습니다. 연방 규정과 지방 당국과의 협력은 새로운 기지국과 장비 설치 과정을 용이하게 하여 네트워크 개발을 가속화하는 데 도움이 되었습니다.

미국식 접근 방식의 핵심적인 측면 중 하나는 “최고를 향한 경쟁” 모델을 사용하는 것인데, 이는 통신 사업자들이 빠르고 안정적인 인터넷 접속을 원하는 고객을 유치하기 위해 가능한 한 많은 지역을 최대한 빨리 커버하려고 경쟁하는 방식입니다.

유럽

유럽의 5G 네트워크 커버리지는 약 80% 수준으로, 미국에 비해 도입 및 성장 속도가 더딥니다. 이는 복잡한 규제 절차와 많은 도시 지역의 높은 인구 밀도 및 역사적인 건물들이 네트워크 구축에 걸림돌이 되고 있기 때문입니다. 여러 유럽 국가들은 주요 도시 지역을 중심으로 서비스를 확대한 후 인구 밀도가 낮은 지역으로 서비스를 확장하는 균형 있고 점진적인 전략을 추진하고 있습니다.

또한, 유럽 시장은 각 국가마다 고유한 규정과 기준을 가지고 있어 시장이 파편화되어 있으며, 이는 대륙 전반에 걸친 서비스 배포의 조정과 효율성을 저해할 수 있습니다. 국가별 정책 차이 또한 신기술 도입의 속도와 효율성에 영향을 미칩니다.

영국

영국에서 5G 네트워크 보급률은 50% 미만으로 매우 낮은 수준입니다. 이는 브렉시트 관련 문제와 같은 정치적 결정으로 인한 지연, 화웨이 장비 사용 배제로 인한 기존 인프라 개조 및 부분 재건축 문제 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다. 또한, 신규 기지국 설치 승인 절차가 길고 복잡하여 네트워크 확장을 더욱 지연시키고 있습니다.

미국, 유럽, 영국 간 5G 네트워크 커버리지 차이는 다양한 정책, 규제, 투자 및 시장 접근 방식에서 비롯됩니다. 각 지역에서는 지역적 특성과 전략이 이러한 첨단 통신 기술의 도입 속도와 효율성에 영향을 미칩니다.

유럽의 주요 문제는 시장의 비효율성입니다. 규제만으로는 이 문제를 해결할 수 없습니다. 유럽의 통신 부문은 과부하에 시달리는 사업자들이 파편화되어 있는 구조이며, 비효율로 인한 비용이 기지국 임대료 수익을 훨씬 초과합니다. 사업자가 후원하는 타워 회사는 본질적으로 모회사에 유리하게 작용하기 때문에 해결책이 될 수 없습니다.

유럽 ​​시장의 비효율성은 통신 부문에 상당한 영향을 미치는 복잡한 문제이며, 특히 5G와 같은 기술의 개발 및 확산에 중요한 영향을 미칩니다. 이 문제와 관련된 주요 과제로는 시장 분열, 높은 운영 비용, 그리고 규제 장벽 등이 있습니다.

시장 세분화

유럽 ​​통신 부문은 매우 다양하며, 각 국가마다 수많은 사업자가 운영되고 있어 과도한 경쟁과 시장 분열을 초래하는 경우가 많습니다. 각 국가마다 고유한 규정과 표준이 존재하기 때문에 사업자들이 유럽 전역으로 사업을 효과적으로 확장하기 어렵습니다. 이로 인해 신기술 및 인프라 투자 비용이 많이 들고 복잡해지며, 이는 결국 수익성과 운영 효율성에 부정적인 영향을 미칩니다.

높은 운영 비용

비효율로 인한 비용은 기지국 임대료를 훨씬 초과하는 경우가 많은데, 이는 더 근본적인 구조적 문제를 시사합니다. 비효율성은 노후화된 인프라, 최신 기술에 대한 투자 부족, 그리고 과도한 규제로 인해 발생할 수 있으며, 이러한 규제는 통신 사업자에게 추가적인 행정적, 재정적 부담을 안겨줍니다. 이러한 높은 비용 때문에 통신 사업자는 수익을 네트워크 확장 및 현대화에 재투자하기 어렵습니다.

규제상의 장애물

유럽의 규제는 대개 소비자를 보호하고 시장 경쟁력을 유지하기 위해 마련되지만, 의도치 않게 혁신과 기술 발전을 저해할 수도 있습니다. 예를 들어, 엄격한 반독점법은 신기술의 보다 효율적이고 지속 가능한 도입에 필요한 시장 통합을 방해할 수 있습니다.

통신 사업자가 후원하는 타워 회사

통신 사업자의 후원을 받아 통신 인프라 관리를 담당하는 타워 회사들 또한 문제점으로 작용합니다. 이론적으로는 운영 효율성 향상에 기여할 수 있지만, 실제로는 모회사에 유리하게 작용하는 경우가 많아 이해 상충과 비효율성을 초래합니다. 이러한 구조로 인해 자원이 최적으로 활용되지 못하고 혁신 잠재력이 제한됩니다.

변화의 필요성

이러한 문제들을 해결하기 위해서는 규제 방식과 사업자 자체의 전략 모두에 변화가 필요합니다. 시장 통합을 더욱 촉진하여 운영 비용을 절감하고 신기술에 대한 보다 효율적인 투자를 가능하게 해야 합니다. 또한, 규제 개혁은 높은 수준의 경쟁과 소비자 보호를 유지하면서 혁신에 유리한 환경을 조성하는 방향으로 이루어져야 합니다.

미국에서는 다양한 시장 참여자들의 명확한 목표를 볼 수 있습니다. 통신 사업자는 데이터(음성과 데이터는 이제 단순히 데이터로 취급됨)에 집중하고, 타워 회사는 철골 구조물에, 토지 개발업체는 토지에 집중합니다. 이러한 협력은 모든 당사자에게 이익이 됩니다. 95%의 통신망 구축은 수십만 명의 부동산 소유주에게 피해를 주고 수십억 유로에 달하는 잠재적 투자를 막으면서 소수의 경영진과 주주만을 보호하는 정부 특혜를 추구하는 것으로는 달성할 수 없습니다.

유럽과 미국의 통신 시장 운영 모델 및 구조를 살펴보면 두 나라의 상황 차이가 확연히 드러납니다. 미국의 통신 시장은 역할과 책임이 명확하게 분담되어 있어 효율성과 혁신을 촉진합니다. 5G 네트워크 보급률 95% 달성은 바로 이러한 특수한 시장 구조의 결과입니다.

미국 시장에서 명확하게 정의된 역할

미국에서는 각 통신 사업자 그룹이 명확하게 정의된 목표와 전문 분야를 가지고 있으며, 이러한 요소들이 협력하여 효과적인 생태계를 구축합니다.

1. 통신 사업자는 주로 데이터 전송에 집중합니다. 음성 및 데이터 서비스를 통합된 데이터 스트림으로 통합함으로써 네트워크 관리를 최적화하고 효율성을 높이며 비용을 절감할 수 있습니다. 이를 통해 증가하는 소비자 기대에 더욱 부합하는 새로운 기술과 서비스를 더 빠르게 도입할 수 있습니다.

2. 타워 회사 – 통신탑 및 기지국과 같은 물리적 인프라 관리에 종사합니다. 이들은 신호의 연속성과 품질을 유지하는 데 핵심적인 철골 구조물의 유지보수, 확장 및 최적화에 중점을 둡니다. 이러한 전문성을 통해 비용을 절감하고 운영 효율성을 높일 수 있으며, 이는 최종 사용자에게 더 나은 서비스 품질로 직결됩니다.

3. 토지 통합 사업자 – 통신 인프라 설치를 위한 토지 취득 및 관리를 전문으로 합니다. 이들의 활동을 통해 공간을 보다 효율적이고 체계적으로 활용할 수 있으며, 이는 네트워크 확장은 물론 지역 사회 및 당국과의 갈등 최소화에도 중요합니다.

역할 명확화의 이점

이러한 전문화와 역할의 명확성은 시장에서의 시너지 효과에 기여하며, 이는 5G와 같은 신기술의 빠른 개발 및 확장에 매우 중요합니다. 각 사업자가 서로 독립적이기 때문에 가격과 조건을 보다 객관적으로 협상할 수 있어 공정한 경쟁과 혁신을 촉진합니다.

규제와 시장 비효율성이 발전을 저해하는 유럽과는 달리, 미국의 통신 시장은 정부 개입에 대한 의존도가 낮아 보다 자연스러운 기술 및 시장 발전을 이룰 수 있습니다. 이는 신기술의 빠른 도입과 광범위한 네트워크 구축으로 이어집니다.

미국이 이처럼 높은 수준의 5G 네트워크 커버리지를 달성한 것은 정부 특혜 때문이 아니라, 다양한 시장 참여자 간의 혁신과 협력을 촉진하는 효율적인 시장 모델의 결과입니다. 이러한 모델은 다른 지역에도 좋은 본보기가 될 수 있으며, 통신 부문에서 전문화와 명확하게 정의된 역할의 중요성을 보여줍니다.

만약 통신 사업자들이 공공사업체처럼 보호받고 싶다면, 비슷한 방식으로 규제받아야 합니다. 그들의 이익은 주주가 아닌 가입자(고객)에게 돌아가야 합니다. 하지만 이것이 그들이 원하는 해결책은 아닙니다. 오히려 그들은 비효율적인 운영을 정부 지원으로 유지하면서 자신들의 급여와 주식 가치를 그대로 보유하기를 원합니다.

통신 사업자들이 공공 유틸리티와 유사한 지위와 보호를 받으려면, 공익에 중점을 둔 규제가 필요합니다. 즉, 수익의 상당 부분을 주주 배당금으로 지급하는 대신 인프라 개발과 고객 서비스 개선에 재투자해야 한다는 뜻입니다. 이러한 접근 방식은 수도, 가스, 전기처럼 통신 서비스도 접근성, 경제성, 신뢰성을 보장하는 것을 목표로 합니다.

그러한 모델을 구현하는 데 있어서의 장애물

특히 성숙하고 경쟁이 치열한 시장의 사업자들은 이러한 규제가 수익성과 사업 결정의 유연성을 제한할 수 있기 때문에 반대하는 경우가 많습니다. 그들은 자유 시장에서 운영되는 대부분의 기업에서 흔히 볼 수 있는 주주에게 유리한 가격 구조와 이익 분배 모델을 유지하기를 선호합니다.

임금 및 주가에 미치는 영향

높은 임원 보수와 주주 가치 유지를 위한 노력은 단기적인 재정적 목표를 우선시할 수 있지만, 종종 고객과 사회를 위한 장기적인 가치와 안정성을 희생시킬 수 있습니다. 이러한 접근 방식은 이해 상충을 초래하여, 서비스 최종 사용자의 이익보다는 회사 내부의 이익을 최우선으로 고려하여 의사 결정이 이루어지게 할 수 있습니다.

대안적 규제 모델

대안적인 접근 방식의 한 예로, 일부 국가에서 시행되고 있는 규제 모델을 들 수 있습니다. 이러한 모델에서는 통신 사업자가 수익의 일정 비율을 인프라 개발이나 서비스 가격 인하에 재투자하도록 요구합니다. 이러한 모델은 사업자, 고객, 주주 등 모든 이해관계자의 요구 사항 균형을 맞추는 동시에 통신이 핵심 공공 서비스로서의 역할을 충실히 수행하도록 보장할 수 있습니다.

공공 정책의 과제

정부 지원만으로 비효율적인 운영을 유지하고 효율성 및 서비스 개선에 대한 적절한 요구 조건을 마련하지 않으면 기술 정체와 혁신 저해로 이어질 수 있습니다. 이러한 정책은 소비자 비용 증가와 시장 경쟁력 약화를 초래할 수 있습니다. 따라서 혁신을 지원하는 규제와 사업자가 이사회 및 주주 이익뿐 아니라 공익을 최우선으로 고려하도록 하는 규제 사이에서 균형을 맞추는 것이 중요합니다.

통신 사업자들이 공공 서비스로 간주되려면, 단순히 직접적인 재정적 수혜자뿐 아니라 더 넓은 사회 공동체에 가치를 제공하는 데 대한 더 큰 규제와 책임을 감당할 준비가 되어 있어야 합니다. 이러한 접근 방식은 운영 및 재정 모델에 상당한 변화를 요구할 수 있지만, 통신 서비스가 사회에서 핵심적인 역할을 제대로 수행하도록 보장하는 데 필수적입니다.

정부 관료들은 시장보다 설득하기 쉬운데, 시장은 마치 보이지 않는 손처럼 스스로 진실을 추구하기 때문입니다. 이것이 바로 미국에서 5G 보급률이 95%에 달하고, 시장 참여자들이 데이터, 철강, 토지 분야에 특화된 이유입니다. 이는 제대로 작동하는 생태계의 한 예입니다. 반면 유럽의 보급률은 81%에 그치고, 영국은 그보다 더 낮습니다.

미국과 유럽, 특히 영국 간의 5G 네트워크 구축 성과 차이는 시장 및 규제 접근 방식의 근본적인 차이를 보여줍니다. 이러한 차이로 인해 시장 효율성, 정부 개입 및 기술 혁신에 대한 결론도 달라집니다.

시장 효율성에서 얻는 교훈

1. 시장 자율 규제: 미국의 통신 시장은 강력한 자율 규제 능력을 보여주고 있으며, 이는 5G와 같은 신기술의 빠른 도입을 촉진했습니다. 이는 경쟁이 치열하고 기업들이 과도한 규제 부담 없이 실험하고 투자할 수 있는 유연성이 있기 때문입니다.

2. 규제 장벽: 이와 대조적으로 유럽에서는 정부의 적극적인 개입과 엄격한 규제가 혁신과 발전을 저해할 수 있습니다. 지속적인 보호무역주의와 복잡한 규제는 신기술에 대한 투자 능력과 의지를 제한할 수 있습니다.

정부 개입에서 얻은 교훈

3. 정책이 혁신에 미치는 영향: 혁신 촉진 정책을 통해 통신 인프라 개발을 적극적으로 지원하는 정부는 신기술 도입을 크게 가속화할 수 있습니다. 미국의 사례는 시장이 자유롭게 작동하도록 하는 적절한 정부 지원이 효과적임을 보여줍니다.

4. 과도한 규제의 문제점: 유럽과 영국처럼 정부가 시장 발전을 지나치게 통제하려는 경우, 그 결과는 그다지 낙관적이지 않을 수 있습니다. 과도한 규제는 시장의 주도권을 억누르고 인프라 개발을 제한할 수 있으며, 5G 네트워크 구축 속도가 더딘 것이 그 예입니다.

기술 혁신에서 얻는 교훈

5. 전문화의 역할: 미국에서 데이터, 철강(인프라), 토지(위치) 분야의 전문화는 새로운 기술과 서비스를 효과적으로 개발하는 효율적인 생태계를 조성합니다. 각 시장 부문은 핵심 역량에 집중하여 더 나은 성과를 달성합니다.

6. 정책 조율의 필요성: 유럽이 미국의 성과에 필적하려면 혁신과 기술 투자 지원을 위한 정부 정책의 조율이 더욱 강화되어야 합니다. 여기에는 규제 장벽 완화와 EU 회원국 간 통신 분야 협력 증진이 포함됩니다.

5G의 보급 범위와 세계 각 지역별 보급 속도의 차이는 시장 및 규제 접근 방식이 기술 효율성을 좌우하는 핵심 요소임을 보여줍니다. 이러한 경험에서 얻은 교훈은 현대 경제에 필수적인 기반 시설 개발을 효과적으로 지원하는 정책을 설계하는 데 도움이 될 수 있습니다.

규제는 해결책이 아니라 문제입니다. 유럽은 시장 전문화를 억압하는 것이 아니라 지원해야 합니다. 많은 당사자들이 5G 네트워크 개발을 지원할 수 있지만, 그렇게 할 수 있도록 허용되어야 합니다. TIP는 타워 회사와 통신 사업자 모두와 협력하여 수십억 유로의 투자를 시장에 유치하고자 합니다. 그러니 왜 우리에게 그렇게 할 수 있도록 허락하지 않습니까? 마르코, 은행가들의 말이 맞습니다! 임대 통합은 시장 효율성을 증진시킵니다. 은행들이 개인 소유주보다 포트폴리오 소유주에게 대출을 더 선호하기 때문입니다.

출처:

Eric Overman이 LinkedIn 플랫폼에 올린 게시물 #2

Eric Overman이 LinkedIn 플랫폼에 올린 게시물 #1