통신 인프라의 제 3의 물결

통신 인프라의 제3의 물결이란 무엇일까요? 
경제학에서 분업이란 경제 시스템이나 조직 내에서 참여자들이 전문화할 수 있도록 업무를 분리하는 것을 의미합니다. 통신 인프라의 전문화는 1990년대 중반 미국에서 세 회사(American Radio, Castle Towers, Steve Bernstein Associates)의 경영진이 타워 자산의 잠재력을 활용하여 여러 임차인에게 공간을 판매하는 것의 가치를 인식하면서 처음 등장했습니다. 이 세 회사는 각각 American Tower, Crown Castle, SBA Communications와 같은 타워 회사를 설립했고, 이 회사들은 오늘날까지도 잘 알려져 있습니다.

수동형 통신 인프라는 이동통신 사업자에게 “핵심” 사업이 아닙니다. 
미국에서 이동통신 사업자(MNO)들은 음성 및 데이터 판매가 사업의 핵심이며, 수동형 통신 인프라는 사업의 핵심이 아니라는 사실을 곧 깨달았습니다. 수동형 통신 인프라 관리를 핵심 사업으로 하는 독립 타워 회사들은 일반적으로 효율성을 파악하고 운영 비용(OPEX)을 절감하는 데 더 많은 전문성을 보유하고 있습니다. 또한, 타워 회사들은 이동통신 사업자보다 자본 비용이 낮고, 기지국 부지 공유(코로케이션) 비율도 더 높습니다. EY-Parthenon의 연구에 따르면, 독립 타워 회사가 관리하는 일반적인 접속 지점(PoP)은 이동통신 사업자가 관리하는 PoP보다 효율성이 46% 더 높습니다.

미국 3대 이동통신 사업자(MNO) 모두 수동 인프라 자산을 매각했습니다. 
그 결과, 모든 대형 MNO는 기지국을 인프라 회사에 매각(또는 임대)했습니다. 2012년에는 크라운 캐슬(Crown Castle)이 T-모바일(T-Mobile)로부터 7,200개의 기지국(일부는 매각, 일부는 임대)에 대한 장기 계약을 24억 달러에 체결했습니다. 마찬가지로, 2013년에는 크라운 캐슬이 AT&T로부터 9,100개의 기지국을 장기 임대하는 계약을 48억 5천만 달러에 체결했습니다. 그리고 2015년에는 아메리칸 타워(American Tower)가 버라이즌 와이어리스(Verizon Wireless)로부터 11,300개의 기지국을 장기 임대하는 계약을 51억 달러에 체결했습니다. 이 외에도 여러 건의 소규모 거래가 성사되었습니다.

유럽도 이러한 추세를 따르고 있습니다. 
최근 몇 년 동안 유럽의 이동통신 사업자(MNO)들도 기지국 타워 매각에 나서고 있습니다. 일부는 (효율성은 다소 떨어지지만) MNO가 직접 운영하는 타워 회사(Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM)를 설립하는 방식으로 시작했지만, 다른 일부는 과감하게 전문화에 나섰습니다. 예를 들어 스페인에서는 Telefonica, Yoigo, Masmovil, Orange 등의 MNO들이 지난 10년간 Cellnex에 약 8,000개의 타워를 매각했습니다. 프랑스에서는 Bouygues가 Cellnex와 FPS Towers에 6,000개 이상의 타워를 매각했고, Iliad는 보유 타워 포트폴리오의 70%를 Cellnex에 매각했습니다. 이탈리아에서는 Wind가 Cellnex에 7,400개의 타워를, CK Hutchinson이 8,900개의 타워를 매각했습니다. 영국에서는 Cellnex가 최근 Arqiva를 인수했으며, CK Hutchinson으로부터 6,000개의 기지국 타워도 함께 인수했습니다.

세 가지 물결. 
이러한 발전을 “파도”로 비유해 볼 수 있습니다. 첫 번째 물결은 이동통신사업자(MNO)들이 직접 네트워크를 구축하기 시작한 초기 단계입니다. 두 번째 물결은 기지국 인프라를 타워 회사에 판매하는 단계입니다.

제3의 물결은 미국에서도 시작되었습니다. 미국 최초의 통신 부지 임대 통합 업체인 Wireless Capital Partners(WCP)는 2001년에 설립되었고, 곧이어 2003년에는 Unison Site Management(Unison)이 설립되었습니다. Unison은 단순한 임대권이 아닌 “통신 용지 사용권”을 확보하기 시작하면서 WCP의 모델을 개선했습니다. (그리고 통신 용지 사용권은 더 강력한 재산권으로서, 이른바 대침체였던 2009-2010년에 더 나은 성과를 보였습니다.) 당시 국제 조세 및 구조화 금융 변호사였던 오버만 씨는 2004년에 MD7이라는 회사가 부지 임대 통합 사업에 진출하는 것을 도왔는데, 이 해는 Communications Capital Group(현재 TowerPoint)이 설립된 해이기도 합니다. 텔레콤 리스 어드바이저스(현재 리스 어드바이저스)는 2008년에 설립되었습니다. 이후 오버만 씨는 2009년에 와이어리스 인프라 파트너스(WIP)를 설립했고, 랜드마크 디비던드는 2010년에 설립되었습니다.

오버만 씨와 그의 회사 WIP는 미국식 모바일 사이트 임대 투자 방식을 국제적으로 확장했습니다.
미국에서 약 1,000건의 모바일 사이트 임대 투자를 성공적으로 마무리한 후, 오버만 씨와 그가 설립한 회사 WIP는 미국식 모바일 사이트 임대 통합 사업을 국제 시장에 처음으로 도입했습니다. 이는 미국 내 임대 통합 업체들 간의 경쟁이 수익률을 낮추고 있었기 때문에 당연한 수순이었습니다. 미국 내 업체들은 약 30만 개의 사이트를 놓고 경쟁하고 있었지만, 수백만 개의 사이트로 구성된 국제 시장은 아직 개척되지 않은 상태였습니다. 또한, 오버만 씨는 유럽과 미국의 이중 국적자로서, 세계에서 가장 개방적이고 다문화적인 사회 중 하나인 네덜란드에서 태어나고 자랐지만, 미국 조지타운 로스쿨과 외교학과에서 전문적인 교육을 받았습니다. 

오버만 씨는 유니슨 방식의 “총괄적 용익권”이 존재하지 않는 영미법 관할 지역(호주, 캐나다, 영국)에서 WCP의 임차권 매입 방식을 적용했습니다. 그런 다음 대륙법 국가(프랑스, 스페인, 이탈리아, 멕시코, 브라질, 칠레, 콜롬비아)에서는 용익권을 (원래 로마 시대부터 이어져 온) 수익권 개념으로 대체했습니다. 다른 관할 지역에서는 보다 맞춤화된 접근 방식이 필요했습니다. 오버만 씨는 10년도 채 안 되는 기간 동안 20개국 약 6,000개 부지에 대한 투자를 감독했습니다. 랜드마크 디비던드와 리스 어드바이저는 오버만 씨의 뒤를 이어 영어권 관할 지역(캐나다와 호주)에 진출했습니다. 하지만 전 세계 다른 지역에서는 오버만 씨는 경쟁자가 거의 없거나 전혀 없는 상황에 직면했습니다(그리고 지금도 그렇습니다). TIP에서 오버만 씨는 덴마크와 체코 공화국과 같은 새로운 시장으로 진출하는 등 혁신을 지속하고 있으며, 다른 관할 지역과 추가 자산 유형으로의 확장을 이미 계획하고 있습니다.

타워 회사는 임대 통합 업체들의 “출구 전략”으로 빠르게 자리 잡았습니다. 
제3의 물결은 이동통신 사업자(MNO)와 타워 회사 모두에게 새로운 개념이었지만, 타워 회사는 임대 통합 업체들에게 빠르게 “출구 전략”이 되었습니다. 아메리칸 타워는 2011년 유니슨으로부터 1,800개의 기지국 임대 투자를 인수했고(유니슨은 이후 사업에서 철수했습니다), 크라운 캐슬은 2012년 WCP로부터 2,300개의 임대 투자를 인수했습니다(WCP 역시 현재는 사업을 하지 않습니다). 인사이트 와이어리스 그룹은 2014년 리스 어드바이저를 인수했고, 2020년 아메리칸 타워에 인수되었습니다. 랜드마크 디비던드는 2021년 디지털 브리지에 인수되었습니다.

텔레콤 인프라 파트너스(TIP)가 다시 한번 업계를 선도합니다. 
오버만 대표와 그의 팀이 6,000개 이상의 모바일 기지국 임대 계약을 확보하면서 WIP의 투자자들은 2020년 기업공개(IPO)를 성공적으로 이끌 수 있었습니다. 오버만 대표는 2020년 2월 TIP를 설립하고, 제3의 이동통신 물결을 최종 단계로 끌어올리는 데 필요한 자본(자기자본 3억 5천만 달러, 부채 포함 총 10억 달러 이상)을 즉시 확보했습니다. 18개월간의 휴식기를 거친 후, 오버만 대표는 2021년 9월 1일 TIP의 사업을 재개했습니다.

합의의 시간입니다. 
제3의 물결의 논리적 귀결은 당연히 더욱 세분화된 분업과 효율성 증대입니다. 몇 년 전, 오버만 씨가 중남미 전역에서 임차인 주도 부지 임대 투자 프로그램을 협상했던 아메리칸 타워의 한 임원은 이렇게 말했습니다. “무선 통신 사업자는 음성 및 데이터에 특화하고, 타워 회사는 철강에 특화하며, 토지 임대 통합 업체는 토지에 특화해야 합니다.”

문제는 이동통신 기지국 임대 투자자들이 철강 산업에서 기대하는 “상승 잠재력”만을 쫓았다는 점입니다. 이동통신 기지국 임대 투자가 다른 자산 유형의 “트리플 넷(Triple Net)” 임대 투자와 유사하다는 점을 간과한 것입니다. 타워 회사들이 성장(이동통신 사업자(MNO)에게 더 높은 임대료를 요구하거나 추가 임차인을 유치하는 등의 유기적 성장과 인수합병을 통한 성장)을 추구함으로써 주가를 유지하는 반면, 잘 운영되는 임대 통합 업체는 임차인인 이동통신 사업자(MNO)와 타워 회사 모두와 완벽한 “목표 일치”를 이룹니다. 양측 모두 장기적이고 예측 가능한 “채권과 같은” 임대 수익을 추구하기 때문입니다.

TIP는 100% 경영권 확보를 목표로 합니다. 
따라서 TIP는 임차인인 이동통신사업자(MNO)와 타워 회사에 100% 경영권을 넘길 준비가 되어 있습니다. 저희 사업 모델은 “발견되는 대로” 이동통신 기지국 임대에 투자하는 것입니다. 저희는 공격적인 재협상을 통해 한정된 투자금의 수익률을 극대화하려는 벤처 캐피털 유형의 투자자가 아닙니다. 대신, 저희는 주식이 아닌 채권처럼 장기적이고 예측 가능한 현금 흐름을 창출하는 고품질의 글로벌 포트폴리오를 구축하고 있습니다. TIP는 투자 기간과 동일한 기간 동안 임차인과 강화된 임대 계약(또는 마스터 임대 계약)을 체결함으로써 재협상 기회를 포기할 준비가 되어 있습니다. 이는 이동통신사업자와 타워 회사가 재협상에 대한 걱정 없이 원하는 가격과 운영 조건을 얻을 수 있음을 의미합니다. TIP는 합리적인 수익률을 추구하며, 이에 대해 투명하게 공개할 것입니다.

덧붙여 말하자면, 이러한 접근 방식은 WCP, Unison, Landmark Dividend가 취했던 방식과 동일합니다. 미국 이동통신사업자(MNO)들은 이러한 임대 통합 업체들과 협력하여 예측 가능한 조건으로 전략적 입지를 확보했습니다. 입지 임대 투자자가 자본력이 풍부한 대형 상장 기업과 공격적으로 협상하는 것은 이치에 맞지 않습니다. 특히 여러 대륙에 걸쳐 다양한 관할 구역에서 그렇게 하는 것은 더욱 비합리적입니다.

제 3의 물결을 보여주는 세 가지 사례. 
TIP는 Overman 씨의 실적을 계승하고 더욱 발전시켜 이동통신 기지국 임대(및 이동통신 교환 센터, DAS, 데이터 센터)를 독자적으로 신속하게 인수할 것입니다. TIP는 이동통신 사업자(MNO)와 타워 회사들이 더욱 전문화할 수 있도록 지원함으로써 제3의 물결을 완성할 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 다음은 몇 가지 예입니다.

(1) 임차인 주도 임대 프리미엄 프로그램(TIP). 
TIP는 한편으로는 부동산 소유주, 다른 한편으로는 이동통신사업자(MNO) 및 인프라 회사 간에 “윈-윈”을 창출하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 이는 TIP가 부동산 소유주에게 상당한 선불 임대 프리미엄을 지급할 수 있는 능력이 갱신 시 부지 임대 계약의 재협상에 의존하지 않기 때문입니다. TIP는 부동산 소유주가 “이진 위험”에 직면한다는 사실을 활용합니다. 즉, 이동통신 부지 임대 계약에서 임대료가 지급되거나(“1”) 계약이 해지되는(“0”) 두 가지 경우만 발생합니다. 물론 TIP는 이진 위험이 아닌 포트폴리오 위험에 직면합니다. 특정 부지 임대 계약이 해지되더라도 TIP는 수천 개의 다른 부지 임대 계약으로 인해 위험을 헤지할 수 있습니다. 논리적으로 이는 TIP와 부동산 소유주 모두에게 매력적인 지급 가격이 항상 존재한다는 것을 의미합니다. 합리적인 세상에서는 모든 부지 소유주가 매각해야 합니다! 임대 프리미엄의 매력은 시장에서 입증되었습니다. 현재 전 세계적으로 25,000건 이상의 부지 임대 투자가 이루어졌습니다.

이 시나리오에서 가장 큰 이득을 보는 쪽은 이동통신 사업자(MNO) 또는 인프라 회사입니다. TIP는 MNO가 원하는 모든 운영 유연성(예: 5G 구축을 지원하기 위한 “사용 범위 확장” 및 “건물 확장” 조항)을 제공하는 강화된 임대 계약(또는 다중 사이트 계약, MSA)을 체결할 준비가 되어 있으며, 합리적인 임대료 인하도 수용할 의향이 있기 때문입니다. 강화된 임대 계약 또는 MSA는 TIP의 투자 기간과 동일하게 종료되므로, MNO 또는 인프라 회사는 TIP와 건물주를 100% 통제할 수 있습니다. TIP는 재협상할 권리가 전혀 없으며, MNO 또는 인프라 회사는 필요에 따라 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

(2) 2017년 영국 전자통신법(ECC)으로 인한 교착상태를 해결합니다. 
영국에서는 특히 5G와 관련하여 보편적인 커버리지와 더 큰 용량을 달성하는 데 도움이 되도록 전자통신법(ECC) 개혁이 설계되었습니다. 이동통신 사업자는 이 법을 이용하여 (때로는 극적인) 임대료 인하를 달성했고, 부동산 소유주는 이에 반발했습니다.

2017년 개정된 윤리규정에 따라 내려진 판결 건수는 이전 윤리규정이 시행되었던 30년 동안 내려진 판결 건수보다 이미 많으며, 재판소는 소송 지연에 대해 경고했습니다. 정부는 개정이 필요한지 검토 중이지만, 대한변호사협회는 윤리규정과 절차 개정만으로는 충분하지 않다고 주장합니다.

Ofcom은 당사자들이 합의를 모색해야 한다고 말하며, TIP는 그 합의를 도울 수 있다고 생각합니다. 전 세계 25,000건 이상의 기지국 임대 투자 사례를 통해 모바일 기지국 소유주들이 임대료 프리미엄을 선호한다는 사실이 입증되었습니다. 영국에서도 수천 건의 기지국 임대료 프리미엄이 지급되었습니다. 위에서 언급했듯이, TIP가 높은 임대료 프리미엄을 지불할 의향이 있는 것은 향후 임대료 인상에 달려 있지 않습니다. 오히려 새로운 ECC(European Community Code)에서 의도한 대로 임대료 인하를 수용할 준비가 되어 있습니다. 저희 사업 모델은 장기적이고 예측 가능한 “채권형” 현금 흐름에 기반을 두고 있으며, 그 수익률은 미래에 협상될 “상승 여력”에 좌우되지 않습니다.

저희는 새로운 에너지 효율 개선법(ECC)에 대해 어떠한 입장도 취하지 않았습니다. 따라서 부지 소유주와 이동통신 사업자 및 인프라 회사 간의 교착 상태를 해소하는 데 도움을 드릴 수 있습니다. 저희의 낮은 자본 비용 덕분에 부지 소유주에게 높은 임대료를 지불하는 동시에 이동통신 사업자와 인프라 회사에게는 새로운 ECC에서 요구하는 혜택을 제공할 수 있습니다.

TIP는 단지 중재자 역할을 할 뿐이며, 계약에 따라 100% 통제될 의향이 있습니다. 저희의 역할은 “교착 상태를 타개하기 위한” 자본을 제공하는 것입니다.

(3) 토지 및 기반시설 매각 후 재임대. 
매각 후 재임대 과정은 간단합니다. TIP는 자유소유권 또는 원임대 또는 사용수익권을 통해 재산권을 취득합니다. 그런 다음 TIP는 해당 재산을 MNO에 다시 임대하고 MNO는 TIP에 대한 100% 통제권을 유지합니다.

이동통신사업자는 매각 대금을 기술 도입과 같은 수익성 있는 “핵심” 사업에 원하는 대로 사용할 수 있습니다. 매각 후 임대 방식의 금융에는 여러 가지 이점이 있습니다.

• 100% 경영권을 유지하면서 이전 자본 지출(CapEx)을 회수합니다.
• 자산 가치의 100%를 받으세요(담보대출비율 없음).
• 부채비율을 개선하고, 부채 약정 위반을 방지하십시오.
• 부채 조달보다 유연성이 높습니다(10~30년 만기).
• 감가상각 대상 자산을 현금으로 전환하세요.
• 제3자의 독립적인 구매자로부터 자산을 보호하십시오.

이동통신사업자(MNO)는 해당 자산에 대한 완전한 통제권을 유지합니다. TIP는 순전히 금융 거래 상대방일 뿐 경쟁업체가 아닙니다. 당사의 임대 계약은 “트리플넷(Triple-Net)” 방식이며 “채권과 유사한” 형태입니다. 이동통신사업자는 가격, 조건 및 계약 내용을 확정하며, 재협상은 없습니다. 수익 창출:

• 마스
• 이동통신교환센터(MSC)
• DAS
• 데이터 센터

미국 이동통신사업자(MNO)들은 다양한 거래 상대방과 핵심 자산의 매각 후 재임대 계약을 체결함으로써 스스로를 보호해 왔습니다. 예를 들어, AT&T는 2019년에 기지국 1,000개를 추가로 매각할 때, 2013년에 AT&T의 기지국 9,100개를 매입했던 크라운 캐슬(Crown Castle)에 매각하지 않고 페퍼트리(Peppertree)와 계약을 맺었습니다. 마찬가지로, 버라이즌(Verizon)은 2015년에 뉴저지 운영 센터를 6억 5천만 달러에 매각 후 재임대하기로 결정했을 때, 아메리칸 타워(American Tower)가 아닌 메시로우 파이낸셜(Mesirow Financial)과 계약을 체결했습니다. 유럽 이동통신사업자들도 이와 유사하게 기지국 포트폴리오를 이미 보유하고 있지 않은 거래 상대방을 고려해야 합니다. 실제로, 제3의 물결(통제권을 포기하지 않고 최적의 전문화)을 완성하기 위해서는 이동통신사업자들이 TIP와 기지국 부지 매각 후 재임대 계약을 체결하는 동시에, 제3자와 철골 구조물, 장비 또는 부지 위의 건물까지 매각 후 재임대 계약을 체결하는 방안을 고려할 수 있습니다. 이를 통해 최대의 수익과 최대의 통제권을 확보할 수 있습니다.

TIP는 모바일 사이트 임대 투자 분야에서 단연코 가장 경험이 풍부한 팀을 보유하고 있습니다.

• 2000년부터 2009년까지 오버만 씨는 포춘 500대 기업들을 대상으로 40억 달러가 넘는 대규모 리스 금융 거래에 대한 자문을 제공했습니다.
• 2010년부터 2019년까지 오버만 씨는 미국식 이동식 주택 부지 임대 투자 방식을 해외로 확장하여 6,000건 이상의 거래(총 10억 달러 규모)를 성사시켰습니다.

TIP를 통해 오버만 씨와 그의 빠르게 성장하는 팀은 해당 분야의 사상적 리더이자 혁신가로서 쌓아온 인상적인 실적을 더욱 발전시키고 가속화하고 있습니다.